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Was bedeutet das Wegerecht?

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Viele unserer Kunden hatten immer die Frage: Was ist ein Wegerecht und wozu dient es? In folgendem Artikel werde ich Ihnen erklÀren, worum es genau bei einem Wegerecht geht.

Als Wegerecht bezeichnet man das Recht einen Weg bzw. Zugang ĂŒber ein fremdes GrundstĂŒck zu benutzen.

Wenn ein GrundstĂŒck in zwei Teile aufgeteilt wird, hat der eine Teil den Zugang zur öffentlichen Straße. Das GrundstĂŒck, welches diesen Zugang hat, nennt man dann ,,dienendes GrundstĂŒck“. Das GrundstĂŒck das vom Wegerecht profitiert, wird herrschendes GrundstĂŒck genannt.

Heißt:

Wenn ein Zugang zur offenen Straße nur bei einem anderen GrundstĂŒck möglich ist, entsteht ein Wegerecht.

Zudem wird das Wegerecht auch von dem Geh- und Fahrrecht unterschieden

  • Beim Geh recht darf das Wegerecht nur zu Fuß genutzt werden
  • Beim Fahrrecht darf das Wegerecht auch mit einem KFZ – Fahrzeug genutzt werden

Außerdem wird das Wegerecht in der sogenannten Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Privatrechtliches Wegerecht

Es ist ein Privatrechtlicher Vertrag zwischen zwei Personen.

Die Vereinbarung gilt ausschließlich zwischen den unterzeichneten Personen, denn bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht, weil es nicht an das GrundstĂŒck gebunden ist, sondern an den EigentĂŒmer.

Eintragung der Grunddienstleistung im Grundbuch

Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit erteilen, bleibt das Wegerecht auch nach dem Verkauf bestehen, denn es bezieht sich nicht auf eine Person, es bezieht sich auf ein dringliches Recht. Das heißt, das es auch als dringliches Recht im Grundbuch eingetragen wird

Im BGB wird das Wegerecht in verschiedenen Paragrafen benannt

  • Grunddienstbarkeit

GemĂ€ĂŸ § 1018 BGB bezeichnet man die Grunddienstbarkeit als bestimmte Rechte an fremden GrundstĂŒcken. Das Wegerecht ist eine besonders gĂ€ngige Grunddienstbarkeit, neben anderen Grunddienstbarkeiten wie Leitungsrecht oder BebauungsbeschrĂ€nkungen.

  • BeschrĂ€nkte persönliche Dienstbarkeit

§ 1090 ff BGB sagt das ein GrundstĂŒck auch mit einer Persönlichkeit Dienstbarkeit belastet werden kann, welche aber auch beschrĂ€nkt ist, was heißt das die jeweilige FlĂ€che und Art des fremden GrundstĂŒcks eindeutig beschrĂ€nkt wird, da sich das nur auf eine Person bezieht

  • Notwegerecht (Sonderform)

§ 917 BGB sagt, dass EigentĂŒmer die keinen Zugang zu der öffentlichen Straße haben, dass Recht haben Ihren Nachbarn, um ein Wegerecht zu fragen. Dieser muss das dann auch dulden lassen. Allerdings muss er ein Wegerecht als EntschĂ€digung erhalten.

Aber in welchen FĂ€llen spielt das Wegerecht eine Rolle?

GrundstĂŒcksstellung: Wenn das hintere GrundstĂŒck einen Zugang zu einem öffentlichen Ausgang hat.

GrundstĂŒcksbewertung: Das GrundstĂŒck wird bei einer Immobilienbewertung berĂŒcksichtigt, da ein dienendes GrundstĂŒck mit einem Wegerecht wertmindernd auswirkt.

Kauf/Verkauf: Bei einem Verkauf einer Immobilie ist es laut Vertrag Pflicht sie Lastenfrei zu ĂŒbergeben, da das Wegerecht eine Last des GrundstĂŒcks ist muss es im Kaufvertrag vermerkt sein. Andernfalls hat der KĂ€ufer das Recht vom Vertrag zurĂŒckzutreten.

Bauplanung: Wenn auf dem GrundstĂŒck ein Wegerecht besteht, mĂŒssen Sie bei Bauvorhaben darauf achten, dass Sie diese nicht einschrĂ€nken oder gefĂ€hrden.

Baufinanzierung: Da das Wegerecht den EigentĂŒmer des dienenden GrundstĂŒcks, in seiner Nutzung beschrĂ€nkt, kann es sich wertmindernd auf das GrundstĂŒck auswirken. Wenn Sie eine Immobilie mit einem Bankkredit finanzieren wollen, prĂŒft die Bank den Beleihungswert der Immobilie, da das Wegerecht genau das beeinflussen kann es Auswirkungen auf die Kredithöhe etc. haben.

Wenn Sie ein Tor oder weiteres anbringen wollen mĂŒssen Sie dem EigentĂŒmer des herrschenden GrundstĂŒcks einen SchlĂŒssel aushĂ€ndigen, andernfalls hindern Sie Ihn daran sein Wegerecht zu benutzen.

Wegerecht im Grundbuch

Das Wegerecht ist in Abteilung 2 des Grundbuchs unter Lasten und BeschrÀnkungen.

Wie wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?

Um ein Wegerecht eintragen zu können, mĂŒssen Sie einen Notar aufsuchen. Er reicht den Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit bei dem Grundbuchamt ein.

Folgende Unterlagen brauchen Sie

  • BewilligungserklĂ€rung des GrundstĂŒckseigentĂŒmers
  • Lageplan
  • Angaben zum genauen Verlauf des Wegerechts

Zudem erstellt der Notar noch eine beglaubigte Vereinbarung welche den Personenkreis, Art der Nutzung sowie NutzungsentschĂ€digung (Geldrente) genau festhĂ€lt. Wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist das Wegerecht gĂŒltig.

Außerdem kann das Wegerecht auch im Grundbuch des herrschenden GrundstĂŒcks eingetragen werden, was aber kein Muss ist.

Wer darf das Wegerecht benutzen?

Wenn das Wegerecht nicht auf einen Personenkreis beschrÀnkt ist

Folgende Personen:

  • Mietern
  • PĂ€chtern
  • Hausgenossen
  • Besuchern
  • Kunden

Wenn das Wegerecht ĂŒber einen Privatrechtlichen Vertrag vereinbart wurde bleibt es beim Verkauf des herrschenden GrundstĂŒcks nicht bestehen. Möchte der neue Nachbar dann den Weg benutzen möchte muss er wieder eine Vereinbarung mit Ihn treffen.

 Pflichten

Ihr Nachbar darf das GrundstĂŒck im angesprochenen Umfang benutzen und Sie dĂŒrfen Ihn nicht daran hindern oder den Weg versperren. Sie dĂŒrfen das fremde Eigentum auf dem dienenden GrundstĂŒck weder beschĂ€digen noch beintrĂ€chtigen

Was Sie auch klĂ€ren mĂŒssen ist, wer sich um die Instandhaltung des Weges kĂŒmmert.

Hat das Wegerecht Auswirkungen auf den Immobilienwert?

Weil das Wegerecht des dienenden GrundstĂŒcks einschrĂ€nkt wirkt es sich wertmindernd auf die Immobilie. Wenn das Wegerecht nur gering benutzt wird kann es durch eine angemessene Geldrente ausgeglichen werden.

Auf ein herrschendes GrundstĂŒck wirkt es sich eher wertsteigernd aus, weil, dieses zugunsten des GrundstĂŒcks wirksam ist.

Kosten

Durch die Unterhaltung und Instandhaltung des Weges fallen Kosten an.

Der EigentĂŒmer beteiligt sich an den Kosten im Sinne einer EntschĂ€digung. Solche Zahlungen können einmalig oder regelmĂ€ĂŸig folgen.

Wie hoch soll die EntschÀdigungssumme sein?

Wie hoch die EntschĂ€digung sein soll, lassen Sie sich am besten vom ImmobiliensachverstĂ€ndiger im Rahmen der Immobilien – Wertvermittlung berechnen, da auch die Nutzung des Wegerechts berechnet werden muss.

Immobilienfinanzierung

Das Wegerecht kann sich auf die Immobilienfinanzierung auswirken.

Herrschenden GrundstĂŒck

Bei Herrschenden GrundstĂŒcken ĂŒberprĂŒfen Banken ob das Wegerecht dauerhaft und sicher ist. Gibt es kein eingetragenes Wegerecht ist die Wahrscheinlichkeit gering das die Bank einen Kredit gewĂ€hrt. Steht jedoch ein Wegerecht drin, haben Sie eine bessere Chance.

Dienendes GrundstĂŒck

Bei dienenden GrundstĂŒcken liegt durch das Wegerecht eine NutzungsbeschrĂ€nkung fĂŒr den EigentĂŒmer vor, es bedeutet, dass es fĂŒr den Verkauf ein Nachteil sein kann.

Deshalb kann es sein das die Bank einen höheren Sicherheitsabschlag ansetzt, das könnte aber negative Bedingungen auf die Immobilienfinanzierung haben.

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