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Was bedeutet das Wegerecht?

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Viele unserer Kunden hatten immer die Frage: Was ist ein Wegerecht und wozu dient es? In folgendem Artikel werde ich Ihnen erkl├Ąren, worum es genau bei einem Wegerecht geht.

Als Wegerecht bezeichnet man das Recht einen Weg bzw. Zugang ├╝ber ein fremdes Grundst├╝ck zu benutzen.

Wenn ein Grundst├╝ck in zwei Teile aufgeteilt wird, hat der eine Teil den Zugang zur ├Âffentlichen Stra├če. Das Grundst├╝ck, welches diesen Zugang hat, nennt man dann ,,dienendes Grundst├╝ckÔÇť. Das Grundst├╝ck das vom Wegerecht profitiert, wird herrschendes Grundst├╝ck genannt.

Hei├čt:

Wenn ein Zugang zur offenen Stra├če nur bei einem anderen Grundst├╝ck m├Âglich ist, entsteht ein Wegerecht.

Zudem wird das Wegerecht auch von dem Geh- und Fahrrecht unterschieden

  • Beim Geh recht darf das Wegerecht nur zu Fu├č genutzt werden
  • Beim Fahrrecht darf das Wegerecht auch mit einem KFZ ÔÇô Fahrzeug genutzt werden

Au├čerdem wird das Wegerecht in der sogenannten Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Privatrechtliches Wegerecht

Es ist ein Privatrechtlicher Vertrag zwischen zwei Personen.

Die Vereinbarung gilt ausschlie├člich zwischen den unterzeichneten Personen, denn bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht, weil es nicht an das Grundst├╝ck gebunden ist, sondern an den Eigent├╝mer.

Eintragung der Grunddienstleistung im Grundbuch

Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit erteilen, bleibt das Wegerecht auch nach dem Verkauf bestehen, denn es bezieht sich nicht auf eine Person, es bezieht sich auf ein dringliches Recht. Das hei├čt, das es auch als dringliches Recht im Grundbuch eingetragen wird

Im BGB wird das Wegerecht in verschiedenen Paragrafen benannt

  • Grunddienstbarkeit

Gem├Ą├č ┬ž 1018 BGB bezeichnet man die Grunddienstbarkeit als bestimmte Rechte an fremden Grundst├╝cken. Das Wegerecht ist eine besonders g├Ąngige Grunddienstbarkeit, neben anderen Grunddienstbarkeiten wie Leitungsrecht oder Bebauungsbeschr├Ąnkungen.

  • Beschr├Ąnkte pers├Ânliche Dienstbarkeit

┬ž 1090 ff BGB sagt das ein Grundst├╝ck auch mit einer Pers├Ânlichkeit Dienstbarkeit belastet werden kann, welche aber auch beschr├Ąnkt ist, was hei├čt das die jeweilige Fl├Ąche und Art des fremden Grundst├╝cks eindeutig beschr├Ąnkt wird, da sich das nur auf eine Person bezieht

  • Notwegerecht (Sonderform)

┬ž 917 BGB sagt, dass Eigent├╝mer die keinen Zugang zu der ├Âffentlichen Stra├če haben, dass Recht haben Ihren Nachbarn, um ein Wegerecht zu fragen. Dieser muss das dann auch dulden lassen. Allerdings muss er ein Wegerecht als Entsch├Ądigung erhalten.

Aber in welchen F├Ąllen spielt das Wegerecht eine Rolle?

Grundst├╝cksstellung: Wenn das hintere Grundst├╝ck einen Zugang zu einem ├Âffentlichen Ausgang hat.

Grundst├╝cksbewertung: Das Grundst├╝ck wird bei einer Immobilienbewertung ber├╝cksichtigt, da ein dienendes Grundst├╝ck mit einem Wegerecht wertmindernd auswirkt.

Kauf/Verkauf: Bei einem Verkauf einer Immobilie ist es laut Vertrag Pflicht sie Lastenfrei zu ├╝bergeben, da das Wegerecht eine Last des Grundst├╝cks ist muss es im Kaufvertrag vermerkt sein. Andernfalls hat der K├Ąufer das Recht vom Vertrag zur├╝ckzutreten.

Bauplanung: Wenn auf dem Grundst├╝ck ein Wegerecht besteht, m├╝ssen Sie bei Bauvorhaben darauf achten, dass Sie diese nicht einschr├Ąnken oder gef├Ąhrden.

Baufinanzierung: Da das Wegerecht den Eigent├╝mer des dienenden Grundst├╝cks, in seiner Nutzung beschr├Ąnkt, kann es sich wertmindernd auf das Grundst├╝ck auswirken. Wenn Sie eine Immobilie mit einem Bankkredit finanzieren wollen, pr├╝ft die Bank den Beleihungswert der Immobilie, da das Wegerecht genau das beeinflussen kann es Auswirkungen auf die Kredith├Âhe etc. haben.

Wenn Sie ein Tor oder weiteres anbringen wollen m├╝ssen Sie dem Eigent├╝mer des herrschenden Grundst├╝cks einen Schl├╝ssel aush├Ąndigen, andernfalls hindern Sie Ihn daran sein Wegerecht zu benutzen.

Wegerecht im Grundbuch

Das Wegerecht ist in Abteilung 2 des Grundbuchs unter Lasten und Beschr├Ąnkungen.

Wie wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?

Um ein Wegerecht eintragen zu k├Ânnen, m├╝ssen Sie einen Notar aufsuchen. Er reicht den Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit bei dem Grundbuchamt ein.

Folgende Unterlagen brauchen Sie

  • Bewilligungserkl├Ąrung des Grundst├╝ckseigent├╝mers
  • Lageplan
  • Angaben zum genauen Verlauf des Wegerechts

Zudem erstellt der Notar noch eine beglaubigte Vereinbarung welche den Personenkreis, Art der Nutzung sowie Nutzungsentsch├Ądigung (Geldrente) genau festh├Ąlt. Wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist das Wegerecht g├╝ltig.

Au├čerdem kann das Wegerecht auch im Grundbuch des herrschenden Grundst├╝cks eingetragen werden, was aber kein Muss ist.

Wer darf das Wegerecht benutzen?

Wenn das Wegerecht nicht auf einen Personenkreis beschr├Ąnkt ist

Folgende Personen:

  • Mietern
  • P├Ąchtern
  • Hausgenossen
  • Besuchern
  • Kunden

Wenn das Wegerecht ├╝ber einen Privatrechtlichen Vertrag vereinbart wurde bleibt es beim Verkauf des herrschenden Grundst├╝cks nicht bestehen. M├Âchte der neue Nachbar dann den Weg benutzen m├Âchte muss er wieder eine Vereinbarung mit Ihn treffen.

 Pflichten

Ihr Nachbar darf das Grundst├╝ck im angesprochenen Umfang benutzen und Sie d├╝rfen Ihn nicht daran hindern oder den Weg versperren. Sie d├╝rfen das fremde Eigentum auf dem dienenden Grundst├╝ck weder besch├Ądigen noch beintr├Ąchtigen

Was Sie auch kl├Ąren m├╝ssen ist, wer sich um die Instandhaltung des Weges k├╝mmert.

Hat das Wegerecht Auswirkungen auf den Immobilienwert?

Weil das Wegerecht des dienenden Grundst├╝cks einschr├Ąnkt wirkt es sich wertmindernd auf die Immobilie. Wenn das Wegerecht nur gering benutzt wird kann es durch eine angemessene Geldrente ausgeglichen werden.

Auf ein herrschendes Grundst├╝ck wirkt es sich eher wertsteigernd aus, weil, dieses zugunsten des Grundst├╝cks wirksam ist.

Kosten

Durch die Unterhaltung und Instandhaltung des Weges fallen Kosten an.

Der Eigent├╝mer beteiligt sich an den Kosten im Sinne einer Entsch├Ądigung. Solche Zahlungen k├Ânnen einmalig oder regelm├Ą├čig folgen.

Wie hoch soll die Entsch├Ądigungssumme sein?

Wie hoch die Entsch├Ądigung sein soll, lassen Sie sich am besten vom Immobiliensachverst├Ąndiger im Rahmen der Immobilien ÔÇô Wertvermittlung berechnen, da auch die Nutzung des Wegerechts berechnet werden muss.

Immobilienfinanzierung

Das Wegerecht kann sich auf die Immobilienfinanzierung auswirken.

Herrschenden Grundst├╝ck

Bei Herrschenden Grundst├╝cken ├╝berpr├╝fen Banken ob das Wegerecht dauerhaft und sicher ist. Gibt es kein eingetragenes Wegerecht ist die Wahrscheinlichkeit gering das die Bank einen Kredit gew├Ąhrt. Steht jedoch ein Wegerecht drin, haben Sie eine bessere Chance.

Dienendes Grundst├╝ck

Bei dienenden Grundst├╝cken liegt durch das Wegerecht eine Nutzungsbeschr├Ąnkung f├╝r den Eigent├╝mer vor, es bedeutet, dass es f├╝r den Verkauf ein Nachteil sein kann.

Deshalb kann es sein das die Bank einen h├Âheren Sicherheitsabschlag ansetzt, das k├Ânnte aber negative Bedingungen auf die Immobilienfinanzierung haben.

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