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Was ist das Wegerecht?

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Sie haben nach der Scheidung oder Vererbung ihr Grundstück geteilt und fragen sich, wer das Recht hat den Weg zur Immobilie zu benutzen? Hierbei kommt es darauf an, wer Wegerecht hat. Doch wer entscheidet über das Wegerecht?

Als Wegerecht bezeichnet man das Recht einen Weg bzw. Zugang über ein fremdes Grundstück zu benutzen.

Wenn ein Grundstück in zwei Teile aufgeteilt wird, kann es dazu kommen, dass nur ein Teil Zugang zur öffentlichen Straße hat. Das Grundstück, welches diesen Zugang hat, nennt man das ,,dienende Grundstück“. Das Grundstück das vom Wegerecht profitiert, wird herrschendes Grundstück genannt.

Heißt:

Wenn ein Zugang zur offenen Straße nur bei einem anderen Grundstück möglich ist, entsteht ein Wegerecht.

Zudem wird das Wegerecht auch von dem Geh- und Fahrrecht unterschieden

  • Beim Gehrecht darf das Wegerecht nur zu Fuß genutzt werden
  • Beim Fahrrecht darf das Wegerecht auch mit einem KFZ – Fahrzeug genutzt werden

Außerdem wird das Wegerecht in der sogenannten Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen.

Privatrechtliches Wegerecht

Das Wegerecht ist ein Privatrechtlicher Vertrag zwischen zwei Personen.

Die Vereinbarung gilt ausschließlich zwischen den unterzeichneten Personen, denn bei einem Immobilienverkauf erlischt das Wegerecht, weil es nicht an das Grundstück gebunden ist, sondern an den Eigentümer.

Eintragung der Grunddienstleistung im Grundbuch

Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit erteilen, bleibt das Wegerecht auch nach dem Verkauf bestehen, denn es bezieht sich nicht auf eine Person, es bezieht sich auf ein dringliches Recht. Das heißt, das es als dringliches Recht im Grundbuch eingetragen wird.

Im BGB wird das Wegerecht in verschiedenen Paragrafen benannt

  • Grunddienstbarkeit

Gemäß § 1018 BGB bezeichnet man die Grunddienstbarkeit als bestimmte Rechte an fremden Grundstücken. Das Wegerecht ist eine besonders gängige Grunddienstbarkeit, neben anderen Grunddienstbarkeiten, wie Leitungsrecht oder Bebauungsbeschränkungen.

  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

§ 1090 ff BGB sagt das ein Grundstück auch mit einer persönlichen Dienstbarkeit belastet werden kann. Die Beschränkung bezieht sich hierbei auf die Personen, die im Grundbuch eingetragen wurden.

  • Notwegerecht (Sonderform)

§ 917 BGB sagt, dass Eigentümer, die keinen Zugang zu der öffentlichen Straße haben, dass Recht haben Ihren Nachbarn, um ein Wegerecht zu fragen. Dieser muss akzeptieren, dass der Nachbar seinen Weg mitbenutzt, ABER er kann eine Entschädigung verlangen.

Aber in welchen Fällen spielt das Wegerecht eine Rolle?

Grundstücksstellung: Wenn das hintere Grundstück keinen Zugang zu einem öffentlichen Weg/Straße hat.

Grundstücksbewertung: Das Wegerecht wird bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt, da ein dienendes Grundstück mit einem solchen Recht wertmindernd auswirkt.

Kauf/Verkauf: Bei einem Verkauf einer Immobilie ist es laut Vertrag Pflicht sie lastenfrei zu übergeben, da das Wegerecht eine Last des Grundstücks ist, muss es im Kaufvertrag vermerkt sein. Andernfalls hat der Käufer das Recht vom Vertrag zurückzutreten.

Bauplanung: Wenn auf dem Grundstück ein Wegerecht besteht, müssen Sie bei Bauvorhaben darauf achten, dass Sie dieses nicht einschränken oder gefährden.

Baufinanzierung: Da das Wegerecht den Eigentümer des dienenden Grundstücks, in seiner Nutzung beschränkt, kann es sich wertmindernd auf das Grundstück auswirken. Wenn Sie eine Immobilie mit einem Bankkredit finanzieren wollen, prüft die Bank den Beleihungswert der Immobilie, da das Wegerecht genau das beeinflusst, kann es Auswirkungen auf die Kredithöhe etc. haben.

Wenn Sie ein Tor oder weiteres anbringen wollen, müssen Sie dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Schlüssel aushändigen, andernfalls hindern Sie Ihn daran sein Wegerecht zu benutzen.

Wegerecht im Grundbuch

Das Wegerecht ist in Abteilung 2 des Grundbuchs unter Lasten und Beschränkungen.

Wie wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?

Um ein Wegerecht eintragen zu können, müssen Sie einen Notar aufsuchen. Er reicht den Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit bei dem Grundbuchamt ein.

Folgende Unterlagen brauchen Sie:

  • Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers
  • Lageplan
  • Angaben zum genauen Verlauf des Wegerechts

Zudem erstellt der Notar noch eine beglaubigte Vereinbarung welche den Personenkreis, Art der Nutzung sowie Nutzungsentschädigung (Geldrente) genau festhält. Wenn die Eintragung im Grundbuch erfolgt, ist das Wegerecht gültig.

Außerdem kann das Wegerecht auch im Grundbuch des herrschenden Grundstücks eingetragen werden. Dieses ist aber keine Pflicht.

Wer darf das Wegerecht benutzen?

Wenn das Wegerecht nicht auf einen Personenkreis beschränkt ist, dann dürfen folgende Personen von diesem Recht Gebrauch machen:

  • Mietern
  • Pächtern
  • Hausgenossen
  • Besuchern
  • Kunden

Wenn das Wegerecht über einen privatrechtlichen Vertrag vereinbart wurde, bleibt es beim Verkauf des herrschenden Grundstücks nicht bestehen. Möchte der neue Nachbar dann den Weg benutzen, muss er wieder eine Vereinbarung mit Ihn treffen.

 Pflichten

Ihr Nachbar darf das Grundstück im angesprochenen Umfang benutzen, und Sie dürfen Ihn nicht daran hindern oder den Weg versperren. Sie dürfen das fremde Eigentum auf dem dienenden Grundstück weder beschädigen.

Was Sie auch klären müssen ist, wer sich um die Instandhaltung des Weges kümmert.

Hat das Wegerecht Auswirkungen auf den Immobilienwert?

Weil das Wegerecht des dienenden Grundstücks einschränkt wirkt es sich wertmindernd auf die Immobilie. Wenn das Wegerecht nur gering benutzt wird kann es durch eine angemessene Geldrente ausgeglichen werden.

Auf ein herrschendes Grundstück wirkt es sich eher wertsteigernd aus, weil, dieses zugunsten des Grundstücks wirksam ist.

Kosten

Durch die Unterhaltung und Instandhaltung des Weges fallen Kosten an.

Der Eigentümer beteiligt sich an den Kosten einer Entschädigung. Solche Zahlungen können einmalig oder regelmäßig erfolgen.

Wie hoch soll die Entschädigungssumme sein?

Wie hoch die Entschädigung sein soll, lassen Sie sich am besten vom Immobiliensachverständiger im Rahmen der Immobilien – Wertvermittlung berechnen, da auch die Nutzung des Wegerechts berechnet werden muss.

Herrschendes Grundstück

Bei Herrschenden Grundstücken überprüfen Banken, ob das Wegerecht dauerhaft und sicher ist. Gibt es kein eingetragenes Wegerecht ist die Wahrscheinlichkeit gering, das die Bank einen Kredit gewährt.

Dienendes Grundstück

Bei dienenden Grundstücken liegt durch das Wegerecht eine Nutzungsbeschränkung für den Eigentümer vor. Das kann für den Verkauf von Nachteil sein.

Deshalb kann es sein, das die Bank einen höheren Sicherheitsabschlag ansetzt, das könnte aber negative Bedingungen auf die Immobilienfinanzierung haben.

Sie haben noch weitere Fragen bezüglich des Wegerechtes oder wollen ihr geteiltes Grundstück in Hannover / Region Hannover verkaufen? Dann melden Sie sich gerne bei uns! Wir helfen Ihnen.

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